Analisi
Conoscere l’edificio per progettare correttamente
Qualsiasi intervento di riqualificazione o ristrutturazione nasce da un’adeguata conoscenza dell’edificio esistente. Questa fase ha l’obiettivo di costruire un quadro conoscitivo solido e completo, necessario per comprendere caratteristiche, criticità e potenzialità dell’immobile al fine di impostare in modo consapevole le successive scelte progettuali. Proprio come le fondazioni sostengono un edificio, così la conoscenza rappresenta la base su cui si sviluppa l’intero processo di riqualificazione.
La fase di conoscenza si articola in quattro ambiti principali:
- Amministrativo;
- Tecnico;
- Architettonico;
- Diagnostico.
Ambito amministrativo
Riguarda essenzialmente la verifica della legittimità urbanistica dell’immobile al fine di riportarlo, qualora emergano difformità, ad uno stato di piena conformità. Tale condizione, indispensabile e propedeutica a qualsiasi intervento edilizio, consente di evitare criticità future quali ad esempio il blocco del cantiere durante i lavori o contenziosi in caso di vendita dell’immobile.
Ambito tecnico
Riguarda la determinazione, con adeguata accuratezza, della consistenza geometrica e materica dell’immobile, delle sue prestazioni e dello stato di conservazione delle strutture e dei componenti edilizi. Una conoscenza tecnica adeguata consente di sviluppare un progetto affidabile basato su informazioni oggettive ed attendibili, riducendo così significativamente il rischio di problemi in fase di esecuzione delle opere.
Ambito architettonico
Riguarda l’analisi e la comprensione dei caratteri formali, spaziali e distributivi dell’edificio nonché delle relazioni tra lo stesso ed il contesto in cui è inserito. Questa lettura consente di individuare potenzialità e criticità dal punto di vista funzionale ed estetico, permettendo di valorizzarne le qualità o, nei casi in cui queste non siano presenti, di definire una nuova coerenza architettonica. Comprendere l’edificio anche da questo punto di vista consente di sviluppare interventi che non si limitano a rispondere solo a esigenze prestazionali e funzionali, ma che ne migliorano anche la qualità formale ed estetica.
Ambito diagnostico
Riguarda lo studio e l’individuazione delle cause di eventuali fenomeni di degrado (umidità, alterazioni dei materiali, inquinanti indoor, ecc.) nonché delle criticità prestazionali che interessano l’immobile. Attraverso adeguate indagini e monitoraggi strumentali è possibile comprendere in maniera oggettiva e scientifica l’origine delle problematiche che affliggono l’immobile in modo da definire, nella successiva fase progettuale, interventi correttivi mirati ed efficaci, evitando così lavorazioni inutili e sprechi di risorse.
L’integrazione degli ambiti sopra descritti consente di ottenere una conoscenza adeguata dell’edificio prima di iniziare la fase progettuale, riducendo così le incertezze in fase di progettazione e permettendo di individuare le strategie di riqualificazione più efficaci. In particolare, il quadro conoscitivo che deriva da questa fase di “studio” dell’edificio consente di sviluppare le prime valutazioni tecnico-economiche, finalizzate ad individuare l’intervento ottimale dal punto di vista del rapporto costi-benefici, avendo già ben chiare fin da subito le problematiche e le criticità che dovranno essere risolte nelle successive fasi di progettazione e direzione lavori. Questo si traduce in una riduzione degli imprevisti che frequentemente emergono durante la fase esecutiva e che possono determinare lievitazioni dei costi, rallentamenti dei lavori e la necessità di varianti progettuali in corso d’opera. L’investimento economico iniziale nella fase di conoscenza si rivela quindi sempre molto utile in quanto consente di impostare il progetto su basi solide e di affrontare l’intero processo di riqualificazione edilizia con maggiore affidabilità e prevedibilità dei risultati. In sintesi, solo una preliminare conoscenza approfondita dell’immobile consente di riqualificare l’edificio in modo consapevole riducendo incertezze e costi imprevisti in fase di esecuzione.
Per costruire un quadro conoscitivo dell’immobile realmente affidabile possono essere attivate, in funzione delle caratteristiche dell’edificio e degli obiettivi dell’intervento, diverse tipologie di rilievi, monitoraggi e indagini strumentali nonché specifiche attività diagnostiche mirate. Di seguito si riportano alcune delle attività tipiche della fase di conoscenza.
